Tidak sedikit yang bertanya apakah bisa menjual rumah yang masih dalam proses kredit pemilikan rumah (KPR)? Jawabannya tentu bisa! Bagi Anda yang berencana menjualnya, berikut ini penjelasan cara jual rumah meski KPR belum lunas.

KPR menjadi alternatif pembiayaan yang paling banyak digunakan bagi mereka yang ingin memiliki rumah. Namun, banyak pula yang ingin menjual rumah yang masih dalam proses KPR di sebuah bank. Ada banyak alasan mengapa mereka ingin jual rumah yang masih dalam proses KPR. Seperti pindah ke rumah baru, pindah domisili, kesulitan keuangan, tinggal kembali dengan orang tua, hingga mencicil rumah lainnya.

Hanya saja, yang menjadi masalah adalah rumah yang dimiliki saat ini masih terikat dengan bank karena kamu memiliki utang pada bank pemberi KPR. Meskipun, rumah tersebut sebetulnya sudah menjadi milik sendiri walaupun sertifikat masih dipegang oleh bank. Sertifikat tersebut baru bisa diambil ketika cicilan sudah lunas sesuai tenor yang disepakati.

Selain itu, jika Anda tidak memenuhi kewajiban seperti membayar cicilan, maka bank berhak menyita dan menjual rumah tersebut guna menutupi utang yang belum terbayarkan. Jadi, jika Anda benar-benar ingin menjual rumah tersebut, maka Anda sebagai pemilik dan peminjam yang harus menjualnya.

Cara Jual Rumah Meski KPR Belum Lunas

1. Melunasi KPR

Karena masih memiliki kewajiban kepada bank, maka Anda harus melunasi dulu sisa cicilannya ke bank. Setelah dilunasi, bank akan menyerahkan sertifikat hak milik kepada Anda. Setelah itu barulah Anda bisa menjual rumah tersebut kepada orang lain.

Langkah ini disebut pelunasan yang dipercepat. Poinnya, Anda mesti membayar lunas lebih cepat dari jangka waktu yang telah ditetapkan. Dan karena dipercepat maka akan ada denda yang wajib dibayar oleh Anda sebagai peminjam. Biasanya denda dihitung sebagai persentase tertentu dari sisa pinjaman. Ini adalah cara yang paling mudah meskipun bukan yang paling gampang karena Anda harus memiliki uang yang cukup untuk melunasi sisa tagihan plus dendanya.

2. Menjual Rumah KPR

Menjual rumah tersebut kepada orang lain. Caranya? Anda harus mencari pembelinya. Dan karena rumah dibeli dengan pinjaman KPR, dimana sertifikat masih dipegang oleh bank, maka pembeli harus diinformasikan sejak awal.

Setelah Anda menemukan pembeli dan terjadi kesepakatan harga jual rumahnya, maka prosesnya adalah:
Pembeli melunasi kewajiban KPR kepada bank supaya surat lunas dan sertifikat bisa dikeluarkan oleh bank sehingga secara hukum status rumah bukan jaminan lagi.
Pembeli membayar kepada Anda sebagai penjual. Dari harga jual beli yang disepakati, sisa dari yang sudah dibayarkan ke bank harus diberikan kepada Anda sebagai penjual.
Setelah pelunasan ke bank dan pembayaran uang muka, proses berikutnya adalah akad jual beli di depan notaris dengan penandatanganan akta jual beli untuk merubah kepemilikan yang sah.

Dalam proses ini, pengertian calon pembeli sangat diperlukan karena pembeli harus membayar lebih dahulu, baru beberapa waktu kemudian sertifikat bisa dikeluarkan oleh bank.
Yang harus disadari, tidak semua pembeli mau melakukan proses ini. Biasanya karena adanya kekhawatiran seperti sertifikat yang tidak kunjung keluar meskipun sudah dibayar lunas. Untuk mengatasinya, Anda perlu menggunakan jasa notaris guna meyakinkan calon pembeli bahwa prosesnya memang dilakukan dengan benar.

3. Over-Kredit

Salah satu cara yang paling umum, calon pembeli melakukan pembelian secara over kredit. Ada dua pilihan:
– Mengambil alih KPR ke bank yang sama dan Pembeli melanjutkan pinjaman di bank yang sama.
– Memindahkan KPR ke bank lain dan Pembeli melanjutkan pinjaman di bank yang berbeda.

Sebelum melakukan over kredit, pastikan calon pembeli memiliki riwayat kredit yang bersih di sistem SLIK OJK. Jika skor kredit buruk, kemungkinan besar permohonan over kredit akan ditolak. adapun per tahun 2025, biaya notaris untuk proses over kredit berkisar antara Rp3 juta hingga Rp7 juta tergantung wilayah dan kompleksitas dokumen

Keuntungan memilih take over kredit rumah dengan bank yang sama adalah pembeli dan penjualnya tidak perlu repot karena dokumen rumah yang akan di beli ada pada bank tersebut. Yang diperlukan hanya melengkapi persyaratan yang akan diajukan ke bank.

Namun jika calon pembeli memilih menggunakan bank yang berbeda, proses over kredit akan lebih sulit. Karena masing-masing bank memiliki kebijakan yang berbeda, Misalnya Bank BCA mensyaratkan calon debitur baru untuk melewati proses BI Checking dan appraisal ulang pada tahun 2025. Hubungi bank terkait untuk syarat terbaru. Proses over kredit ini bisa saja gagal jika bank menolak pengajuan KPR calon pembeli. Karena itu Anda harus bersiap menghadapi hal tersebut. Anda juga harus memastikan bahwa calon pembeli membayar uang muka kepada Anda terlebih dahulu. Uang muka ini adalah ‘keuntungan’ Anda menjual rumah tersebut.

Studi Kasus: Jual Rumah KPR dengan Skema Over Kredit

Nama: Andi (nama disamarkan)
Lokasi: Bekasi, Jawa Barat
Tahun KPR Dimulai: 2020
Tenor KPR: 15 tahun
Sisa Cicilan: Rp580 juta (dari total Rp700 juta)

Kondisi Awal

Andi mendapatkan pekerjaan baru di luar negeri dan harus pindah dalam waktu 3 bulan. Namun, rumah yang ia tempati masih dalam masa KPR dengan sisa cicilan selama 12 tahun. Ia tidak memiliki dana untuk melunasi sisa cicilan sekaligus.

Solusi yang Diambil: Over Kredit

Andi memutuskan untuk menjual rumahnya dengan skema over kredit. Ia memasang iklan melalui platform properti dan menyatakan secara transparan bahwa rumah masih dalam masa KPR.

Proses yang Dilalui

1. Negosiasi dengan calon pembeli mengenai harga rumah dan sisa cicilan yang harus dilanjutkan.
2. Diskusi dengan pihak bank untuk memastikan pembeli memenuhi syarat KPR dan dapat melanjutkan cicilan.
3. Pembuatan perjanjian notariil, disaksikan oleh pihak bank, untuk memindahkan hak dan kewajiban cicilan ke nama pembeli.

Hasil

Dalam waktu 1,5 bulan, rumah berhasil dijual. Andi tidak perlu melunasi seluruh sisa utang di depan, dan pembeli mendapatkan rumah dengan sistem cicilan lanjutan yang disetujui bank.

Catatan Penting:

• Bank hanya menyetujui over kredit jika calon pembeli lolos analisa kredit.
• Semua proses hukum dan administrasi harus dilibatkan notaris untuk menghindari sengketa di kemudian hari.

Langkah Menjual Rumah Dengan KPR

1. Menghitung sisa tagihan KPR

Tips menjual rumah yang masih KPR adalah menghitung sisa tagihan kredit di bank. Menghitung sisa tagihan tersebut dapat memberikan informasi kepada dalam bentuk jumlah kewajiban KPR yang harus dilunasi ke bank. Pastikan pula soal besaran denda mengenai pelunasan cicilan KPR sebelum masa tenor. Jika masih bingung, bertanyalah pada pihak bank.

2. Penilaian uang atas nilai rumah

Tips menjual rumah masih KPR adalah melakukan penilaian uang atas nilai rumah. Ini karena rumah yang dibeli secara KPR akan memiliki penilaian uang yang berbeda dengan keadaan saat ini. Penilaian ini akan menentukan harga jual yang pantas untuk rumah KPR yang akan dijual. Calon pembeli dapat memperkirakan berapa kredit yang akan diberikan oleh pihak bank terkait.

3. Status rumah

Tips terakhir terbilang penting supaya transaksi jual beli berhasil. Jujurlah terutama soal status rumah yang akan dijual tersebut. Jelaskan pada calon pembeli rumah KPR bahwa status rumah tersebut masih terikat cicilan KPR dengan pihak bank. Dengan begitu, pembeli menjadi tahu bahwa rumah tersebut sertifikatnya masih dalam penguasaan pihak bank.

Itulah tips menjual rumah meski KPR belum lunas, Semoga informasi ini bermanfaat dan menginspirasi.

Hubungi agen Groperti untuk konsultasi gratis” atau “Baca artikel kami tentang proses over-kredit lebih lanjut.

Source: 99.co, rumah.com