Perhitungan Harga Pajak Rumah berdasarkan SPPT, PBB, dan NJOP

Home » Harga Rumah » Perhitungan Harga Pajak Rumah berdasarkan SPPT, PBB, dan NJOP

Teruntuk SobatGro yang mau mempelajari dunia properti dan perpajakan, pasti kalian akan sering mendengar istilah SPPT, NJOP dan PBB di sekitaran kalian. Ketiga hal ini bisa menjadi kriteria-kriteria yang akan kalian pertimbangkan ketika SobatGro mau membeli properti di suatu daerah. Tentunya SPPT, NJOP dan PBB juga memiliki pengertiannya masing-masing. Pada artikel ini MinGro bakalan kasih penjelasannya mulai dari definisi, fungsi, hingga perhitungan harga pajak rumah berdasarkan SPPT, PBB, dan NJOP secara sederhana.

Yuk, simak terus artikel ini sampai bawah untuk informasi lebih lengkap mengenai perhitungan harga pajak rumah berdasarkan SPPT, PBB, dan NJOP!

Apa Itu NJOP?

1. Definisi NJOP

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) ini ialah penetapan harga oleh pemerintah sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Hitungan NJOP biasanya berdasarkan dari beberapa faktor, seperti lokasi, luas tanah dan bangunan, serta perkembangan wilayah sekitar.

Setiap tahun, NJOP dapat berubah tergantung pada penyesuaian yang dilakukan oleh pemerintah daerah. Nilai ini sering menjadi acuan dalam transaksi jual beli properti dan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

2. Faktor Penentu NJOP

Beberapa faktor utama yang dapat menentukan besarnya NJOP antara lain:

Lokasi Properti

Properti di pusat kota atau dekat fasilitas umum biasanya memiliki NJOP lebih tinggi.

Aksesibilitas

Dekat dengan jalan raya, stasiun, atau pusat perbelanjaan dapat meningkatkan NJOP.

Perkembangan Wilayah

Pembangunan infrastruktur, seperti jalan tol atau pusat bisnis, bisa mendorong kenaikan NJOP.

Kondisi Bangunan

Properti dengan spesifikasi bangunan yang lebih baik akan memiliki NJOP yang lebih tinggi.

3. Dasar Hukum NJOP

Terdapat beberapa aturan dasar yang menjelaskan tentang penggunaan NJOP di Indonesia. Berikut inilah dasar hukum NJOP tersebut:

UU No. 28 Tahun 2009

Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) ini terpaku pada NJOP yang sekarang menjadi pajak daerah. Undang-undang tersebut juga mengatur kewenangan daerah dalam penetapan NJOP sesuai status dan situasi wilayahnya.

UU No. 12 Tahun 1985 jo. UU No. 12 Tahun 1994

Definisi resmi dan mekanisme penetapan NJOP oleh Menteri Keuangan tertera dalam undang-undang ini.

Peraturan Menteri Keuangan No. 208/PMK.07/2018

Peraturan ini berisi tentang pedoman teknis untuk pemerintah daerah ketika melakukan penilaian dalam menetapkan NJOP.

Apa itu SPPT?

1. Definisi SPPT

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) ini ialah dokumen resmi yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP) untuk memberitahukan kepada Wajib Pajak mengenai besarnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang terutang. SPPT ini menjadi dasar bagi Wajib Pajak untuk melakukan pembayaran PBB sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

2. Isi SPPT

Terdapat beberapa hal penting yang ada pada SPPT. Berikut inilah informasi yang ada di SPPT:

Nomor Objek Pajak (NOP)

Nomor Objek Pajak ini biasanya berbentuk nomor unik yang digunakan untuk identifikasi dalam administrasi pajak.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP ialah penetapan nilai dari pemerintah sebagai dasar perhitungan pajak. Nilai ini ada berdasarkan harga pasar atau hal-hal lainnya.

Tarif Pajak

Tarif pajak ini berlaku pada objek pajak yang terpilih, sesuai dengan ketetapan pemerintah daerah setempat.

Jumlah Pajak Terutang

Hal ini merupakan jumlah pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak berdasarkan perhitungan NJOP beserta tarif pajak yang berlaku.

3. NJOP Tanah dan Bangunan

Terdapat perbedaan dalam definisi NJOP Tanah dan Bangunan. NJOP tanah merupakan merupakan nilai jual tanah yang dihitung berdasarkan harga pasar tanah tersebut. Sementara untuk NJOP Bangunan sendiri ialah nilai jual bangunan yang dihitung berdasarkan harga pasar bangunan tersebut.

NJOPTKP

Nilai Jual Objek Tidak Kena Pajak atau NJOPTKP merupakan batas NJOP yang tidak terkena pajak.

NJOPTKP ini berguna untuk menentukan besar pajak PBB dengan cara mengurangkan dari jumlah NJOP. Tentunya untuk besaran NJOPTKP tersebut pada setiap daerah Kabupaten/Kota berbeda-beda dan tergantung kondisi perekonomian masing-masing daerah. Besaran tersebut juga tetap mengacu pada batas bawah yang menjadi patokan oleh Kementerian Keuangan.

Meskipun begitu, ketika nilai NJOPTKP dinaikkan, tidak semua nilai ketetapan PBB dari wajib pajak juga mengalami kenaikan. Hal tersebut tergantung dengan zona tanah di masing-masing daerah.

Perhitungan PBB

Lalu selanjutnya, bagaimana contoh perhitungan PBB?

Tentunya pada bagian ini MinGro bakalan bantu SobatGro untuk memahami perhitungan harga pajak rumah berdasarkan SPPT, PBB, dan NJOP. Rumus perhitungan pajak PBB tersebut ialah:

Rumus: NJOP = (Luas Tanah x NJOP Tanah per m²) + (Luas Bangunan x NJOP Bangunan per m²)

Contoh:

Luas tanah: 100 m², NJOP tanah: Rp1.000.000/m²

Luas bangunan: 50 m², NJOP bangunan: Rp1.500.000/m²

NJOP = (100 x 1.000.000) + (50 x 1.500.000) = 100.000.000 + 75.000.000 = Rp175.000.000

Rumus: NJOP Kena Pajak = NJOP – NJOPTKP

Misal:

NJOPTKP = Rp12.000.000

NJOP Kena Pajak = 175.000.000 – 12.000.000 = Rp163.000.000

Setelah itu, kita masuk ke dalam perhitungan NJKP. Apabila SobatGro masih bingung dengan pengertian NJKP, MinGro bakalan jelasin secara sederhana tentang NJKP di paragraf bawah ini.

NJKP atau singkatan dari Nilai Jual Kena Pajak ini merupakan nilai dasar yang dipakai oleh otoritas pajak untuk menghitung pajak yang harus SobatGro bayar ketika kamu ingin memiliki properti.

NJKP ini biasanya tertera dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Selain itu, NJKP ini juga memiliki nilai lebih rendah daripada nilai pasar aktual atau harga jual properti.

NJKP adalah persentase dari NJOP Kena Pajak. Umumnya:

20% untuk rumah tinggal

40% untuk properti komersial

Misal:

Untuk rumah tinggal: NJKP = 20% x 163.000.000 = Rp32.600.000

Rumus: PBB Terutang = NJKP x Tarif PBB

Tarif PBB untuk rumah tinggal: 0,1%

PBB = 32.600.000 x 0,1% = Rp32.600

Dengan NJOP sebesar Rp175 juta, maka PBB yang harus SobatGro bayar per tahun adalah Rp32.600.

Mengapa SPPT Penting?

SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) penting karena menjadi dokumen resmi yang akan memberi tahu kewajiban pajak yang harus Wajib Pajak bayarkan, khususnya terkait dengan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). SPPT memberikan rincian nilai objek pajak, termasuk NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) tanah dan bangunan, serta jumlah pajak yang terutang. Dengan SPPT, Wajib Pajak tahu berapa yang harus dibayar dan memiliki bukti pembayaran yang sah. Selain itu, SPPT juga berfungsi untuk mempermudah pengawasan dan administrasi perpajakan oleh pemerintah.

Apa itu PBB?

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dikenakan oleh pemerintah atas kepemilikan atau penguasaan tanah dan bangunan. PBB dihitung berdasarkan nilai jual objek pajak (NJOP), yang mencakup nilai tanah dan bangunan yang dimiliki. Setiap pemilik tanah atau bangunan wajib membayar pajak ini setiap tahun sesuai dengan ketentuan yang berlaku. PBB ini nantinya digunakan pemerintah untuk mendanai berbagai layanan publik, seperti pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum.

Hubungan NJOP dengan PBB dan SPPT

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) berhubungan langsung dengan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) dan SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang). NJOP adalah nilai patokan untuk menghitung besarnya PBB yang harus pemilik tanah atau bangunan bayarkan. Semakin tinggi NJOP, semakin besar juga pajak yang harus terbayarkan. SPPT kemudian digunakan untuk memberitahukan pemilik pajak tentang besaran PBB yang harus dibayar berdasarkan NJOP tersebut. Jadi, NJOP menjadi dasar perhitungan PBB, dan SPPT adalah surat yang memberitahukan jumlah pajak yang harus dibayar.

Perhitungan PBB berdasarkan NJOP

Pada contoh di bawah ini MinGro bakalan bantu SobatGro untuk memahami perhitungan harga pajak rumah berdasarkan SPPT, PBB, dan NJOP. Untuk mengetahui cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), sebelumnya SobatGro harus mengetahui terlebih dahulu nilai NJOP untuk penghitungan PBB.

Dalam perhitungan ini, nilai paling tinggi yang akan SobatGro gunakan ialah 0.5% untuk tarif PBB terbaru. Contohnya;

1. PBB = Tarif 0.5% x Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

2. Rumus NJKP = Persentase NJKP 40% x (Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) – NJOPTKP)

40% apabila lebih dari Rp1.000.000.000 atau untuk properti komersial

20% apabila kurang dari nilai tersebut atau untuk rumah tinggal

NJOPTKP = Rp12.000.000

Atau dengan kata lain, nilai PBB = 0,5% x 40% x NJKP

Berikut contoh kalkulasi atau perhitungan PBB tersebut;

PT ABC memiliki lahan di daerah Jakarta dengan luas area tanah 1.000 meter persegi dengan luas bangunan 800 meter persegi.

Lalu, NJOP tanah per meter di daerah tersebut adalah Rp5.000.000 dan harga bangunan per meter Rp1.000.000.

Hitung NJOP Bumi dan Bangunan:

Lahan = Luas Tanah x NJOP

= 1.000 x Rp5.000.000

= Rp5.000.000.000

Bangunan = Luas Bangunan x Harga

= 800 x Rp1.000.000

= Rp800.000.000

NJOP Bumi dan Bangunan = Luas Tanah + Luas Bangunan

= Rp5.000.000.000 + Rp800.000.000

= Rp5.800.000.000

Hitung NJKP

NJKP = Presentase NJOP di atas RP 1 Miliar x (NJOP – NJOPTKP)

= 40% x (Rp5.800.000.000 – Rp12.000.000)

Hitung PBB

PBB = Tarif PBB x NJKP

= 0,5% x Rp2.315.200.000

Maka, setiap tahunnya PT ABC harus membayar PBB sebesar Rp11.576.000.

Cara Mengecek NJOP Properti dengan Mudah

Sebelum membeli atau menjual properti, penting banget untuk mengetahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Hal ini dikarenakan NJOP bukan cuma jadi acuan dalam penentuan harga pasar properti, tapi juga digunakan sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Dengan zaman modern ini, SobatGro sekarang bisa mengecek NJOP dengan mudah. Ada beberapa cara mudah yang bisa kamu lakukan, baik secara langsung maupun online. Yuk, simak caranya di bawah ini!

Cek NJOP Melalui SPPT PBB

Cek NJOP melalui SPPT PBB adalah cara yang paling mudah dan praktis untuk mengetahui nilai NJOP properti. Dalam dokumen SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) yang terbit setiap tahunnya oleh pemerintah, umumnya akan tercantum rincian nilai jual tanah dan bangunan yang menjadi dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP biasanya ada di bagian atas atau tengah dokumen, lengkap dengan luas tanah, luas bangunan, serta nilai totalnya. Jadi, cukup dengan melihat SPPT yang kamu terima, kamu sudah bisa mengetahui berapa NJOP properti milikmu tanpa perlu datang ke kantor pajak.

Cek NJOP di Kantor Pajak Daerah

Cek NJOP di Kantor Pajak Daerah bisa SobatGro lakukan dengan datang langsung ke Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) atau kantor pajak daerah setempat. Di sana, kamu bisa menanyakan langsung nilai NJOP untuk properti yang kamu miliki atau yang sedang kamu incar. Petugas akan membantu mencarikan data berdasarkan alamat atau Nomor Objek Pajak (NOP). Cara ini cocok jika kamu ingin mendapatkan informasi resmi langsung dari sumbernya, apalagi jika belum menerima SPPT atau ingin mengecek NJOP terbaru. Pastikan membawa dokumen pendukung seperti KTP atau sertifikat tanah untuk memudahkan proses pengecekan.

Cek NJOP Online

Cek NJOP secara online adalah cara yang praktis dan cepat untuk mengetahui nilai NJOP tanpa harus datang ke kantor pajak. Saat ini, beberapa pemerintah daerah sudah menyediakan layanan cek NJOP melalui website resmi atau aplikasi pajak daerah, salah satunya di Jakarta. Berikut ini ialah cara mengecek NJOP secara online di Jakarta:

Cari situs resmi Bapenda Jakarta,
Buka situs resmi Bapenda Jakarta,
Pilih menu “Publikasi” di bagian klik “Pengumuman”,
Masukkan kata kunci “NJOP” dengan memfilter pencarian supaya lebih mudah dan cepat,
Pilih “Pajak Bumi dan Bangunan” di bagian referensi,
Pilih peraturan terbaru.

Bagaimana Jika NJOP Terlalu Tinggi?

Hal ini bisa terjadi karena berbagai faktor, seperti kesalahan dalam penilaian atau adanya perubahan kondisi properti yang tidak tercatat dengan baik. Jika NJOP terlalu tinggi, maka pajak yang harus dibayar, yaitu Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), juga akan lebih besar. Dalam kondisi ini, pemilik properti dapat mengajukan keberatan atau protes kepada pihak yang berwenang, seperti Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD). Biasanya, proses keberatan ini melibatkan verifikasi data atau peninjauan ulang terhadap objek pajak untuk memastikan apakah NJOP yang tertera sudah sesuai dengan kondisi pasar dan keadaan sebenarnya. Selain itu, terdapat beberapa cara dalam mengajukan keberatan apabila NJOP terlalu tinggi.

Cara Mengajukan Keberatan atas NJOP

Berikut cara mengajukan NJOP:

1. Siapkan dokumen pendukung

Fotokopi SPPT PBB
Bukti kepemilikan tanah/bangunan (sertifikat, IMB, dll)
Foto kondisi properti
Data pembanding (jika ada), seperti NJOP properti sejenis di sekitar lokasi

2. Isi formulir keberatan
Formulir bisa didapatkan di Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) atau kantor pajak setempat

3. Ajukan dalam waktu 3 bulan
Keberatan harus diajukan paling lambat 3 bulan setelah SPPT diterima

4. Serahkan ke kantor pajak daerah
Serahkan formulir dan dokumen ke kantor pajak tempat objek pajak terdaftar

5. Tunggu proses pemeriksaan
Petugas akan melakukan evaluasi atau survei lapangan untuk memverifikasi keberatan

6. Keputusan
Setelah proses selesai, kamu akan menerima surat keputusan yang menyatakan apakah keberatan diterima atau ditolak

Kesimpulan

Kesimpulannya ialah SPPT, NJOP, dan PBB adalah tiga hal penting yang saling berkaitan dalam dunia properti dan perpajakan di Indonesia. NJOP menjadi dasar perhitungan nilai objek pajak, yang kemudian digunakan untuk menentukan besarnya PBB yang harus dibayar setiap tahunnya. Nilai ini akan diinformasikan secara resmi melalui SPPT yang diterbitkan oleh pemerintah. Dengan memahami ketiganya, SobatGro bisa lebih cermat dalam membeli, menjual, maupun mengelola properti, termasuk dalam menghitung dan membayar pajak yang tepat. Bila dirasa NJOP yang ditetapkan terlalu tinggi, ada jalur resmi untuk mengajukan keberatan melalui kantor pajak daerah. Mengetahui cara cek NJOP, baik lewat SPPT, kantor pajak, maupun secara online, juga akan sangat membantu dalam mengambil keputusan yang lebih bijak terkait kepemilikan properti.

Jangan sampai salah hitung pajak properti dan bayar lebih mahal dari seharusnya! Pahami cara cek NJOP di SPPT, hitung PBB dengan benar, dan pastikan kamu membayar pajak sesuai aturan. Cari rumah dengan harga yang sesuai NJOP? Temukan pilihan terbaik hanya di Groperti sekarang!

Meta Description: Bingung dengan NJOP, PBB, dan SPPT? Ketiganya berpengaruh pada pajak properti yang harus kamu bayar. Simak cara cek NJOP, hitung PBB, dan pahami isi SPPT biar nggak bayar pajak kebanyakan!

GroPerti