Sebelum membangun atau memiliki bangunan, kamu perlu menentukan: apakah akan membeli tanah dan bangunan atau hanya menyewa tanahnya saja. Oleh karena itu, simak artikel MinGro berikut ini yang akan bantu kamu mengenal Hak Guna Bangunan dan Hak Milik!

Hak Guna Bangunan dan Hak Milik? Apa itu?! Apa perbedaannya? Yuk, simak artikel MinGro ini agar kamu lebih memahami mengenai HGB dan juga SHM!

Apa Itu Hak Guna Bangunan?

HGB memberikan hak kepada seseorang untuk mendirikan bangunan di tanah bukan miliknya. Pemerintah membatasi jangka waktu Hak Guna Bangunan (HGB) maksimal 30 tahun, dengan kemungkinan perpanjangan hingga 20 tahun.

Pihak berwenang dapat menghapus atau membatalkan hak yang diberikan kepada seseorang jika terjadi beberapa peristiwa sebagai berikut”

1. Berakhirnya jangka waktu.
2. Menteri membatalkan hak tersebut jika kewajiban atas hak tersebut tidak terpenuhi, ditemukan cacat administrasi, atau ada putusan pengadilan yang menyatakan demikian sebelum jangka waktu berakhir.
3. Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain.
4. Dilepaskan oleh pemegang kuasa atas tanah tersebut.
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum.
6. Dicabut berdasarkan Undang-undang.
7. Ditetapkan sebagai Tanah Terlantar.
8. Ditetapkan sebagai Tanah Musnah.
9. Berakhirnya perjanjian pemberian atas tanah.
10. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Pencabutan atau pembatalan hak atas tanah akan mengakibatkan tanah tersebut menjadi milik negara atau mengikuti putusan pengadilan.

WNI dan badan hukum Indonesia adalah satu-satunya pihak yang berhak atas ini.

WNI dan badan hukum Indonesia adalah satu-satunya pihak yang berhak atas ini. UU Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Bagian V tentang Hak guna-bangunan dan Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 Pasal 44-48 menentukan cara kerja HGB.

Apa Itu Hak Milik?

Hak Milik, atau Sertifikat Hak Milik (SHM) akan memberikan seseorang hak penuh atas tanah dan bangunan yang ada di atas tanah tersebut. SHM akan menjadi dokumen yang memberikan bukti bahwa seseorang memiliki tingkat kepemilikan yang tertinggi dan paling kuat atas kepemilikan tanah dan/atau bangunan.

Undang-undang mengakui dan mengatur SHM sebagai salah satu jenis sertifikat atau dokumen kepemilikan atas tanah. Badan Pertanahan Nasional (BPN) mengeluarkan dokumen ini.

Seperti yang sebelumnya sudah MinGro jelaskan, SHM akan berfungsi dalam memberikan kejelasan bahwa seseorang adalah pemilik resmi atas suatu tanah dan/atau bangunan yang ada di atas tanah tersebut. SHM akan melindungi kamu dari masalah sengketa di masa depan. 

Apa Perbedaan HGB Dan SHM?

Kali ini MinGro akan memberikan kamu beberapa perbedaan antara HGB dan SHM:

1. Jangka Waktu

Jangka waktu paling lama untuk HGB adalah 30 tahun dengan maksimal perpanjangan waktu selama 20 tahun. Maksudnya bagaimana? Perpanjangan hak atas bangunan harus segera kamu lakukan agar kamu dapat terus memanfaatkan bangunan tersebut. Waktu penggunaan bangunan dapat kita perpanjang hingga maksimal 20 tahun.

Di sisi lain ada SHM yang jangka waktunya adalah seumur hidup. Jadi, kamu tidak perlu repot memikirkan jangka waktu atas bangunan yang kamu miliki atau pun perlu mengurus perpanjangan waktu.

2. Biaya

Pemerintah mewajibkan pemilik HGB dan SHM untuk membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) setiap tahunnya. Biaya bea dan pajak HGB akan tergantung pada peruntukan bangunan dan juga daerah di mana bangunan tersebut berada . 

Besaran biaya bea dan pajak SHM lebih tinggi daripada HGB karena kekuatan hukumnya yang lebih kuat.

3. Harga Jual

Tanah dengan sertifikat HGB membuat harga jual bangunan di atasnya lebih murah dibandingkan dengan bangunan bersertifikat SHM. Kenapa? Keterbatasan kuasa atas HGB menyebabkan hal tersebut.

4. Hunian

Karena memiliki jangka waktu terbatas, bangunan dengan HGB akan menjadi kurang ideal untuk dijadikan hunian permanen. Sebaliknya, bangunan dengan SHM akan lebih ideal untuk dijadikan hunian permanen, bahkan instrumen investasi properti jangka panjang.

Jadi, jika kamu menginginkan sebuah hunian permanen, lebih baik kamu memiliki bangunan dengan SHM.

Cara Mengubah HGB Ke SHM

Keunggulan SHM mendorongmu untuk mencari cara mengubah status kepemilikan bangunanmu yang saat ini masih HGB. Oleh karena itu, MinGro akan memberikanmu langkah-langkah dalam mengubah HGB menjadi SHM sebagai berikut:

1. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga membuktikan bahwa bangunan ini dimiliki oleh seorang WNI.
2. Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
3. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan.
4. Memiliki luas hingga 600 m2
5. Mengajukan permohonan HGB untuk dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan SHM.
6. HGB masih berlaku ataupun sudah melewati batas waktu.
7. Atas nama pemegang hak yang masih hidup atau meninggal dunia.
8. HGB dilepaskan oleh pemegang hak pengelolaan dengan surat persetujuan atau rekomendasi pemberian hak milik atas bagian tanah pengelolaan untuk rumah tinggal yang berada di atas tanah hak pengelolaan.
9. Surat pernyataan bermaterai bahwa tidak memiliki perumahan lebih dari lima bidang.

Kantor Agraria dan Tata Ruang (ATR) atau Badan Pertanahan Nasional terdekat dapat memproses perubahan status HGB menjadi SHM.

Biaya HGB menjadi SHM

Beberapa biaya berikut ini harus kamu siapkan untuk proses pemindahan HGB menjadi SHM:

1. Biaya pendaftaran tanah sebesar Rp 50.000 untuk luas tanah 600m2.
2. BPHTB dengan nilai 5% dan total transaksi setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).
3. Biaya notaris.
4. Biaya pengukuran tanah.
5. biaya pencocokan batas-batas tanah sengketa yang tertera pada berkas perkara dengan keadaan lapangan (Konstatering).

Kesimpulan:

Sebelumnya MinGro sudah memberikan kamu penjelasan mengenal Hak Guna Bangunan dan Hak Milik, mulai dari perbedaanya hingga cara mengubah HGB menjadi SHM. Kamu bebas memilih salah satu dari keduanya berdasarkan kebutuhanmu. Kamu masih bingung? Yuk hubungi MinGro langsung di WhatsApp: 081313777134.

Atau, jika kamu perlu referensi rumah atau tempat untuk usaha lainnya dengan harga #FairPrice? Cari tahu lebih lanjut mengenai rumah dengan lokasi-lokasi strategis dan harga #FairPrice di GroPerti.com.

Sumber: hukumonline.com, jdih.kemenkeu.go.id, hukumonline.com, ecatalog.sinarmasland.com, megasyariah.co.id, rumah123.com, pn-mentok.go.id

Baca Juga:

• Berapa Harga Rumah #FairPrice di Kebayoran Baru?
• Berapa Harga Rumah #FairPrice di Kecamatan Pesanggrahan

Mau punya rumah harga #FairPrice? Ya GroPerti aja.

Penulis: Muhammad Choenur

Redaktur Pelaksana: Ahmad Alveyn Sulthony Ananda

Editor: Syifa Aisyah Likandi