Ada banyak cara untuk mendapatkan rumah idaman. Tapi kamu tau enggak kalau rumah bisa lho dibeli dengan cara lelang dan bisa bikin lebih untung? Yuk cermati legalitas rumah lelang ini biar transaksimu tetap aman.

Sistem jual beli dengan cara lelang biasanya dilakukan terhadap objek properti yang menjadi jaminan kredit ataupun menjadi aset rampasan negara. Tapi kamu tahu enggak seperti apa dan bagaimana sistem jual beli lelang dilakukan?

Nah, sebelum menjelaskan lebih jauh, MinGro bakal menjelaskan sistem jual beli lelang. Simak sampai selesai ya.

1. Apa itu sistem jual beli secara lelang dan bagaimana prosesnya?

2. Apa kelebihan beli rumah lelang?

3. Cermat Periksa Legalitas Rumah Lelang

4. Masalah Hukum Rumah Lelang dan Cara Mengatasinya

Apa itu sistem jual beli secara lelang dan bagaimana prosesnya?

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010, lelang merupakan penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan Pengumuman Lelang.

Sistem jual beli secara lelang umum dipahami sebagai cara menjual suatu barang dengan mengumumkannya kepada khalayak. Publik yang hadir dalam proses lelang dapat melakukan permintaan harga sesuai yang dikehendaki dengan harga minimal yang sudah ditetapkan. 

Misalnya, beli mobil secara lelang. Penjual memasang batas harga minimal adalah Rp100 Juta. Calon pembeli atau khalayak dapat melayangkan permintaan harga dari harga paling rendah dari Rp100 Juta sampai seterusnya. 

Pembeli yang menawarkan harga tertinggilah yang akan mendapatkan mobil tersebut. 

Apa kelebihan beli rumah lelang?

Ada beberapa kelebihan beli rumah secara lelang. Berikut penjelasan rincinya. 

1. Harga Lebih Murah

Biasanya rumah yang banyak dijual secara lelang adalah rumah debitur yang sudah tidak lagi mampu membayar kredit ke bank. Karena bank butuh uang segera, maka rumah milik debitur tersebut dijual dengan harga yang lebih murah. 

Dengan rumah murah ini kamu bisa menghemat lebih banyak uang untuk mendapatkan rumah yang kamu impikan. 

2. Rumah Berada Di Daerah Yang Sudah Maju

Rumah yang dijual secara lelang oleh bank biasanya berada di lokasi yang sudah didukung dengan fasilitas yang memadai. Misalnya, akses menuju rumah yang mudah dan dekat menuju tempat umum. 

Berbeda dengan rumah-rumah yang kamu beli dengan cara konvensional, kamu perlu untuk memperhatikan apakah rumah tersebut berada di lokasi yang strategis atau tidak.

3. Rumah Segera Bisa Digunakan

Rumah yang dijual secara lelang umumnya sudah dilengkapi dengan fasilitas interior yang lengkap. Hal ini dikarenakan rumah tersebut tidak begitu terlalu lama ditinggalkan oleh penghuni sebelumnya atau baru saja ditinggalkan. 

Dengan fasilitas yang masih lengkap seperti garasi, pagar, dan sebagainya kamu bisa menempati rumah tersebut dengan segera dan menghemat pengeluaran tambahan. 

Agar tetap aman, kamu perlu mengecek kelayakan fasilitas yang tersisa untuk memastikan kelayakannya. 

4. Menambah Portofolio Investasi Properti

Sebagaimana dijelaskan sebelumnya bahwa rumah lelang umumnya dijual dengan harga yang lebih murah dari harga pasaran. Hal ini tentu bisa jadi peluang investasi properti yang menarik dan menjanjikan. 

Langkah awalnya, kamu perlu untuk membeli rumah dengan harga yang lebih murah dari harga pasaran. Kemudian, perbaiki atau renovasi bagian-bagian tertentu yang sudah mulai usang. Selanjutnya kamu jual dengan harga yang lebih tinggi dari harga beli. 

Cermat Periksa Legalitas Rumah Lelang

Terdapat beberapa aspek legalitas yang penting untuk diperhatikan saat membeli rumah lelang. Berikut MinGro bagikan informasi soal legalitas apa saja yang harus dilakukan dan diperhatikan saat membeli rumah lelang. 

1. Membayar Uang Jaminan Penawaran Lelang

Jika saat membeli rumah secara KPR, kamu perlu untuk membayar uang jadi kepada developer sebagai tanda kamu serius untuk melakukan transaksi. 

Begitupun saat kamu hendak membeli rumah secara lelang, kamu perlu untuk menyerahkan uang jaminan mampu beli atau uang jaminan penawaran lelang. 

Uang jaminan penawaran lelang ini harus kamu bayarkan sebagai syarat untuk menjadi peserta lelang. 

Uang jaminan tersebut sama sekali tidak bertujuan untuk menjamin kamu menjadi pemenang lelang. Hal ini dikarenakan pemenang lelang hanya diberikan kepada peserta yang menawarkan dengan harga yang tinggi.

Untuk nominal jumlah uang jaminan adalah berkisar pada 20 % – 50 % dari harga properti yang akan dilelang. 

2. Perhatikan Batas Maksimal Pelunasan

Pelunasan merupakan tahap pembayaran secara utuh atas aset yang dilelang. Proses lelang ini harus diperhatikan oleh peserta lelang agar transaksimu disahkan secara hukum. 

Berdasarkan Pasal 88 ayat (1) PermenKeu 122/2023, batas maksimal pelunasan pembayaran lelang dan bea lelang adalah 5 hari kerja setelah lelang dilaksanakan. 

Kamu harus mempersiapkan dana untuk melunasi lelang dan bea lelang sesuai batas waktu yang ditentukan agar transaksi lelangmu tidak dibatalkan oleh pejabat lelang. 

3. Perhatikan Latar Belakang Kepemilikan Properti 

Bukan hanya aspek fisik yang perlu dicek sebelum menjadi peserta lelang, kamu perlu untuk melakukan pengecekan aspek kepemilikan properti sebelumnya. Hal ini semata-mata untuk menjamin keberhasilan transaksi saat menjadi pemenang lelang nantinya. 

Dalam ketentuan hukum di Indonesia, ahli waris objek lelang dapat mengajukan gugatan atas aset properti yang dilelang. Jika ini terjadi, maka ini ini tentu jadi masalah yang tak mudah untuk diselesaikan. 

Oleh karenanya agar tidak terjadi sengketa di kemudian hari, kamu harus perhatikan latar belakang properti dengan baik agar tidak memberatkan untuk masa mendatang. 

Sudah cek tapi belum yakin? kamu bisa mencoba menyewa jasa pengacara properti untuk membantu melakukan investigasi akan status hukum atau atau legalitas properti yang akan melakukan proses lelang.

Lantas bagaimana ketika terlanjur ikut lelang dan timbul sengketa?

Masalah Hukum Rumah Lelang dan Cara Mengatasinya

Sengketa rumah lelang yang seringkali dihadapi adalah terkait kepemilikan rumah lelang. Berikut adalah beberapa upaya yang dapat dilakukan ketika menghadapi masalah hukum sengketa rumah lelang. 

1. Menggunakan Jasa Advokat Setiap Ada Masalah Hukum

Berdasarkan PermenKeu Nomor 13/PMK. 06/2018, segala permasalahan hukum, tuntutan pidana, gugatan perdata, dan/atau gugatan tata usaha negara yang timbul akibat pelaksanaan lelang menjadi tanggung jawab penjual. 

Namun, seringkali pembeli tidak dapat menghindari untuk tidak terlibat pada sengketa tersebut. Sehingga, kamu perlu untuk sigap menghadapi permasalah hukum yang ada untuk melindungi hakmu. 

Terhadap kasus gugatan perdata, pada dasarnya kamu bisa menghadiri sidang di pengadilan tanpa didampingi advokat. Namun, untuk mendapatkan pengalaman yang lebih baik, kamu perlu untuk mendapatkan pendampingan dari advokat. Hal ini juga berlaku terhadap masalah hukum selain gugatan perdata.

Untuk mengakses layanan advokat, kamu bisa langsung mengunjungi kantor hukum terdekat. Advokat akan memberikan nasihat akan langkah hukum yang perlu diambil selanjutnya. 

2. Ketika Sertifikat Hak Milik (SHM) Diblokir Badan Pertanahan Nasional

Pada beberapa kasus, Badan Pertanahan Nasional (BPN) melakukan pemblokiran atas SHM objek lelang yang telah dimenangkan oleh peserta lelang. Hal ini tentu merugikan pemenang lelang.

Terhadap kasus yang demikian kamu perlu untuk mendatangi BPN setempat untuk melakukan pengaduan secara langsung.

Beberapa berkas penting yang harus dibawa saat melakukan pengaduan di antaranya adalah salinan tanda bukti lunas, salinan putusan pengadilan, salinan kartu identitas.

Selanjutnya, BPN akan melakukan pemeriksaan atas pengaduan tersebut. 

3. Ketika Ada Putusan Pengadilan Yang Berkekuatan Hukum

Terhadap kasus di mana muncul putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, maka upaya yang perlu dilakukan bergantung pada hasil putusan tersebut. 

Pertama, saat pengadilan memutus bahwa kamu sebagai pembeli adalah pemilik sah dari rumah lelang tersebut, maka debitur/pemilik lama seharusnya menerima dan menjalankan putusan tersebut secara sukarela. 

Bagaimana jika pemilik lama tidak melaksanakan putusan tersebut? 

Kamu dapat melakukan gugatan atas perbuatan melawan hukum yang telah dilakukan oleh pemilik lama ke pengadilan. 

Kedua, ketika pengadilan memutus pemilik lama adalah pemilih sah rumah lelang. Terhadap kasus seperti ini, kamu harus meminta pertanggung jawaban ataupun ganti rugi kepada penjual. Hal ini dikarenakan segala masalah hukum yang timbul menjadi tanggung jawab penjual. 

Itulah penjelasan aspek hukum yang perlu kamu perhatikan dan lakukan untuk menghindari masalah hukum saat membeli rumah lelang.

Tertarik beli rumah lelang? Dapatkan rumah lelang dengan harga terendah yang wajar atau #FairPrice di GroPerti. 

Saat ini di GroPerti tersedia rumah lelang di daerah Tangerang dan Depok. Buruan cek sekarang juga di Rumah Lelang Murah GroPerti.

Sumber: Hukumonline.com, blog.justika.com.

Editor: Sabath Ramauli Damanik

Penulis: Ahmad Alveyn Sulthony Ananda