Ada banyak hal penting yang harus diperhatikan sebelum melakukan memilih dan melakukan transaksi jual beli rumah. Hal penting tersebut salah satunya adalah memperhatikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Ketika hendak membeli rumah, terkadang yang menjadi fokus utama hanyalah lokasi rumah, sistem keamanan, ketersediaan air dan sebagainya. Ternyata, yang tak kalah penting untuk diperhatikan adalah NJOP. 

NJOP ini harus diperhatikan setiap melakukan jual beli rumah. Dengan mengetahui NJOP maka, kamu akan mengetahui uang dan pajak yang harus dikeluarkan dalam proses transaksi jual beli tersebut. 

Pajak yang tinggi tidak hanya ditentukan oleh lokasi strategis rumah yang terletak di perkotaan, melainkan juga NJOP daerah yang bersangkutan. 

Setiap wilayah memiliki NJOP yang berbeda-beda. Wilayah yang memiliki NJOP yang relatif rendah adalah daerah Jakarta Timur. NJOP yang rendah dan terletak di daerah perkotaan ini, tentu akan menjadi hal yang menarik dari Daerah Jakarta Timur. 

Sebelum lebih jauh, Sobat Gro perlu ketahui secara mendalam mengenai NJOP. 

1. Dasar Hukum NJOP 

2. Apa yang dimaksud dengan NJOP?

3. Cara Mengecek Nominal NJOP Jakarta Timur

4. Daftar NJOP Jakarta Timur Terbaru

Dasar Hukum NJOP

Dasar hukum adanya NJOP adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU 1/2022). 

NJOP juga diatur di dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 150/PMK.03/2010 tentang Klasifikasi dan Penetapan Nilai Jual Objek Pajak Sebagai Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan.

Apa yang dimaksud dengan NJOP?

Untuk mengetahui secara pasti makna dari NJOP, Sobat Gro hanya perlu melihat pengertian yang diatur di dalam peraturan perundang-undangan.

NJOP diatur di dalam Pasal 1 Angka 36 UU 1/2022.

Menurut aturan tersebut NJOP diartikan sebagai harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Sederhananya, NJOP merupakan harga rata-rata dari jual beli yang dalam hal ini adalah bumi dan bangunan. 

Namun, dalam hal tidak terjadi jual beli, maka NJOP ditentukan dengan perbandingan harga dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

NJOP sangat penting diketahui untuk melihat harga properti yang hendak dibeli apakah terlampau mahal atau tidak. Misalnya, Si A hendak menjual tanah kepada Si B. Baik Si A dan Si B tidak mengetahui harga yang layak dari tanah yang hendak diperjualbelikan. Maka NJOP ini menjadi patokan harga minimal. 

Apabila ternyata, harga tanah yang dijual jauh lebih tinggi dibandingkan NJOP, maka dapat disimpulkan bahwa pemilih menjual terlalu mahal. Begitupun sebaliknya. 

Fungsi utama dari NJOP adalah untuk menentukan besaran pajak bagi PBB P2 (Pajak Bumi dan Bangu.nan Perdesaan dan Perkotaan). Berdasarkan Pasal 40 ayat (7) UU (1/2022) besaran NJOP ditentukan oleh Kepala Daerah. 

Oleh karenanya, tak heran apabila setiap daerah memiliki NJOP yang berbeda-beda, termasuk Jakarta Timur.

Cara Mengecek Nominal NJOP Jakarta Timur

Ada beberapa cara untuk mengecek nominal NJOP daerah Jakarta Timur. Pertama adalah mengecek secara offline atau langsung datang ke kantor kecamatan. Selain kantor kecamatan, bisa juga mengecek ke Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. 

Adapun pengecekan secara online bisa dilakukan dengan cara sebagai berikut:

• Mengunjungi situs resmi Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) yaitu https://bprd.jakarta.go.id/.
• Pilih menu “Publikasi” di bagian klik “Pengumuman”.
• Gunakan fitur filter pencarian dan masukkan kata kunci ‘NJOP”.
• Selanjutnya di bagian referensi pajak pilih “Pajak Bumi dan Bangunan”.
• Terakhir, pilih peraturan paling terbaru.

Inilah beberapa NJOP kecamatan-kecamatan permeter persegi yang ada di daerah Jakarta Timur sesuai data tahun 2018. ¹

1. Kecamatan Cakung

Kecamatan Cakung merupakan salah satu kecamatan yang cukup strategis, karena letaknya berdekatan dengan Jakarta Utara dan Bekasi. Wilayah ini bisa dibilang cukup prospektif. Sehingga dengan begitu berinvestasi properti di daerah ini cukup bagus. 

Adapun NJOP wilayah ini Kecamatan Cakung adalah sebagai berikut.

Batas bawah:

• Kampung Pulo Jahe Rp 2,352,000 /m2. 
• Kampung Baru Klender Rp 2,508,000 /m2. 

Batas atas:

• Komplek Royal Residence Rp 7,120,000 /m2. 
• Komplek Jakarta Garden City Rp 10,455,000 /m2. 

 2. Kecamatan Cipayung

Kecamatan Cipayung menjadi bagian dari wilayah bagian selatan Jakarta Timur. Wilayah ini berbatasan langsung dengan Kramat Jati dan Ciracas.

Wilayah Kecamatan Cipayung juga tak kalah menarik. Setiap tahun harga properti di daerah ini mengalami kenaikan. Sehingga, buat Sobat Groperti yang tertarik untuk melakukan investasi properti, Kecamatan Cipayung adalah salah satu pilihan yang tepat. 

NJOP Kecamatan Cipayung adalah sebagai berikut. 

Batas bawah:

• Pondok Ranggon Rp 2,013,000 /m2. 
• Musholla Rp 1,722,000. 

Batas atas:

• Raya Hankam Rp 4,163,000 /m2 
• Premier Estate Rp 5,095,000 /m2.

3. Kecamatan Ciracas

Kecamatan Ciracas merupakan salah satu lokasi yang strategis di Jakarta Timur. Pasalnya, lokasinya berdekatan dengan Cibubur, Depok, dan Jakarta Selatan. 

Adapun NJOP Kecamatan Ciracas adalah sebagai berikut.

Batas bawah:

• Jl. Abdur Rahman Rp 2,176,000 /m2. 
• Jl. Madrasah 2,176,000 /m2. 

Batas atas: 

• Jl. Lapangan Tembak (Cibubur) Rp 5,625,000 /m2. 
• Bukit Permai Cibubur Rp 6,195,000 /m2.

4. Kecamatan Duren Sawit

Kecamatan Duren Sawit merupakan kecamatan di Jakarta Timur yang berdekatan dengan Bekasi. Daerah ini cukup strategis apabila ditujukan untuk investasi, karena wilayah ini mempunyai prospek bisnis yang cukup baik ke depan. 

NJOP Kecamatan Duren Sawit adalah sebagai berikut.

Batas bawah:

• Jl. Kecubung Rp 3,100,000 /m2.
• Jl. H. Dogol 2,925,000 /m2. 

Batas atas:

• Komplek Cipinang Indah Rp 6,805,000 /m2. 
• Komplek PTB Duren Sawit Rp 7,455,000 /m2.

5. Kecamatan Jatinegara

Jika berbicara daerah pusat ekonomi di Jakarta Timur, maka tempat yang tepat untuk merujuk kriteria tersebut adalah Kecamatan Jatinegara. Sebagai pusat ekonomi, Kecamatan Jatinegara juga ditopang oleh keberadaan Stasiun Jatinegara. Stasiun ini menjadi salah satu keluar masuk kereta antar kota dan provinsi. 

NJOP Kecamatan Jatinegara adalah sebagai berikut.

Batas bawah:

• Jl. Sensus IV Rp 2,508,000 /m2. 
• Jl. Polonia Rp 3,843,000 /m2. 

Batas atas:

• Jl. Otista I A Rp 17,245,000 /m2. 
• Jl. Madrasah, Cipinang, Cempedak Rp 22,005,000 /m2.

6. Kecamatan Kramat Jati

Daerah Kecamatan Kramat Jati adalah salah satu wilayah di Jakarta Timur yang harga propertinya relatif terjangkau. Sehingga, apabila Sobat Gro tertarik melakukan investasi properti, daerah ini bisa jadi pilihan bagus. 

NJOP Kecamatan Kramat Jati adalah sebagai berikut.

Batas bawah:

• Jl. Eretan 2,013,000 /m2. 
• Jl. Langgar 2,013,000 /m2. 

Batas atas:

• Jl. Dukuh V Rp 17,245,000 /m2.
• Jl. Pangeran Rp 9,645,000 /m2.

7. Kecamatan Makasar

Lokasi di daerah Jakarta Timur yang berdekatan dengan Bekasi adalah Kecamatan Makasar. Apabila Sobat Gro bekerja di Bekasi dan ingin mencari tempat tinggal di sekitar bekasi, salah satu lokasi yang cocok adalah Kecamatan Makasar. 

NJOP Kecamatan Makasar antara lain sebagai berikut. 

Batas bawah:

• Jl. Arrahman Rp 1,722,000 /m2.
• GG Masjid Al Khoiriyah Rp 2,013,000 /m2. 

Batas atas:

• Pinang Ranti Mansion Rp 8,323,000 /m2.
• Jl. Wirajasa Rp 6,963,000 /m2.

8. Kecamatan Matraman

Tidak hanya berdekatan dengan Jakarta Selatan dan Bekasi, Jakarta Timur juga berdekatan dengan daerah Jakarta Pusat. Daerah yang berdekatan dengan Jakarta Pusat tersebut adalah Kecamatan Matraman. Ini juga yang menjadikan daerah ini cukup strategis. 

Adapun NJOP Kecamatan Matraman adalah sebagai berikut.

Batas bawah: 

• Matraman Salemba Rp 1,573,000 /m2.
• GG Sudimampir Rp 1,573,000 /m2. 

Batas atas:

• Jl. Slamet Riyadi Rp 15,105,000 /m2.
• Jl. Penegak III Rp 2,005,000 /m2.

9. Kecamatan Pasar Rebo

Kecamatan di Jakarta Timur yang langsung berdekatan dengan Depok dan Jakarta Selatan adalah Kecamatan Pasar Rebo. Daerah ini juga berdekatan dengan Kawasan Industri Raya Bogor. 

NJOP Kecamatan Pasar Rebo adalah sebagai berikut. 

Batas bawah:

• Jl. Pekayon Rp 2,176,000 /m2. 
• Jl. Lewa XVI Rp 1,826,000 /m2. 

Batas atas:

• Jl. Raya Bogor Rp 7,623,000 /m2.
• Jl. H. Ibrahim Rp 7,623,000 /m2.

10. Kecamatan Pulo Gadung

Kecamatan Pulo Gadung merupakan wilayah yang cukup elit. Kenyataan ini memberikan dampak terhadap harga properti yang relatif mahal di daerah ini. Namun, harga yang mahal tersebut setimpal dengan lokasi yang strategis. 

NJOP Kecamatan Pulo Gadung di antaranya sebagai berikut.

Batas bawah:

• Jl. Cipinang Kebembem Rp 2,325,000 /m2. 
• Jl. Sodong Utara Rp 2,325,000 /m2. 

Batas atas:

• Jl. Gurame Rp 18,375,000 /m2. 
• Pulomas Residence Rp 15,105,000 /m2.

Itulah rincian NJOP setiap kecamatan yang ada di Jakarta Timur. 

Jika Sobat Gro tertarik dengan properti di daerah Jakarta Timur dengan harga yang wajar, yuk langsung aja kunjungi situs resmi di Groperti.com. 

Selain itu apabila Sobat Gro suka dengan artikel ini, bisa langsung kunjungi growp.groperti.com untuk menikmati artikel properti lainnya. 

Semoga bermanfaat. 

Editor: Sabath Ramauli Damanik

Penulis: Ahmad Alveyn Sulthony Ananda

1. https://artikel.rumah123.com/daftar-njop-jakarta-timur-2021-paling-update-dari-seluruh-kecamatan-86500 ↩︎