Groperti – NJOP Jakarta Selatan Terbaru 2024 dapat menjadi pertimbangan kamu untuk punya rumah tahun ini. Tapi, kita kenalan dulu, yuk apa itu NJOP dan dasar hukum yang melandasi NJOP bagi masyarakat sebelum mereka beli rumah.

Apa itu NJOP?

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah perhitungan harga yang ditetapkan berdasarkan harga rata-rata dari sebuah transaksi jual beli. Dalam dunia properti, kepala daerah, yang memiliki otoritas dalam menentukan NJOP, menetapkan NJOP sebagai acuan bagi penjual atau pembeli rumah untuk mengetahui berapa pajak yang wajib dibayar berdasarkan PBB. 

Namun, seiring berjalannya waktu, NJOP dapat berubah tergantung dari perkembangan kawasan sebuah bangunan itu sendiri. Contohnya transportasi umum memadai, akses ke jalan umum mudah, fasilitas umum strategis, dan sebagainya. Maka dari itu, ada kemungkinan NJOP meningkat dan begitu juga sebaliknya.

Dasar Hukum NJOP

Penetapan NJOP telah tertera dalam undang-undang oleh pemerintah, yakni Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 208/PMK.07.2018 tentang Pedoman Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan. 

NJOP ditetapkan untuk menghitung utang pajak sesuai dengan status kena pajak terhitung sejak tanggal 1 Januari tahun pajak. Artinya, besaran NJOP harus ditentukan sebelum tanggal 1 Januari tahun pajak untuk menentukan besarnya PBB yang terutang bagi setiap wajib pajak di wilayah tersebut. Menurut detikcom, NJOP mengalami update setiap 3 tahun, bahkan 1 tahun paling cepat karena adanya kenaikan nilai jual properti yang melonjak.

Menurut Bapenda Jakarta, dalam menentukan nilai NJOP Bumi, Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) menggunakan metode perbandingan harga pasar berdasarkan prinsip penilaian properti. Sebelum penilaian dilakukan, harga jual beli dikumpulkan melalui survei yang melibatkan notaris, penawaran online, serta berbagai sumber harga jual lainnya yang diperoleh dari semua unit UPPRD di DKI.

Lalu, data yang terkumpul kemudian dianalisis untuk mendapatkan nilai rata-rata, yang dijadikan acuan dalam penetapan NJOP. Oleh karena itu, kenaikan NJOP tidak seragam di setiap lokasi dan dipengaruhi oleh beberapa faktor, yaitu:

• Kondisi lingkungan.
• Lokasi properti
• Penggunaan lahan
• Aksesibilitas

Penyebab NJOP Naik

Di Jakarta Selatan, NJOP terus mengalami peningkatan setiap periode waktu yang mana tergantung dari beberapa faktor karena wilayahnya yang strategis, dekat dengan area perkantoran dan bisnis, dan fasilitas dan transportasi umum yang beragam. Oleh karena itu, nilai pajak di daerah ini cenderung naik. Kenapa? Kita bahas sama-sama.

1. Kondisi Lingkungan

Saat ini adanya pengembangan beberapa fasilitas baru, seperti mall, kemudian adanya moda transportasi umum baru, seperti Jaklingko, MRT, dan LRT, itu juga berpengaruh besar dengan naiknya NJOP. Dikutip dari sumber, penduduk yang tinggal di area pembangunan mall atau transportasi umum turut ikut merasakan dampaknya, terutama kenaikan NJOP.

Itulah sebabnya mengapa nilai NJOP di daerah perkotaan atau wilayah berkembang terus di-update karena adanya keuntungan dan kemajuan dari wilayah tersebut. Misalnya, pembangunan LRT, MRT, dan tol. Dengan adanya transportasi umum di sekitar perumahan atau hunian, hal ini NJOP akan meningkat atau lebih tinggi untuk wilayah yang strategis.

2. Lokasi Properti dan Aksesibilitas

Perubahan fisik lingkungan lahan yang awalnya berupa kampung atau pekarangan kini beralih menjadi kawasan perumahan cluster atau pengembangan perumahan kelas menengah ke atas (oleh pengembang/real estate), seperti yang sering terjadi di daerah pinggiran kota.

Wilayah atau area perumahan yang berkembang atau pada awalnya fasilitas umum kurang menjadi komplit cenderung naik NJOPnya. Faktanya, semakin tercukupi kebutuhan para penduduk di wilayah tersebut, maka akan semakin tinggi minat masyarakat untuk beli hunian di area itu. Kesimpulannya, NJOP pun ikut naik.

3. Penggunaan Lahan

Hasil pengkajian secara berulang penilaian jalan tol menunjukkan perubahan metode, di mana sebelumnya penilaian didasarkan pada NJOP lahan di luar tol. Sekarang, penilaian dilakukan berdasarkan NJOP di sekitar gerbang tol, dengan tujuan untuk menjaga keseimbangan antar ruas tol dan lebih mencerminkan nilai wajar dari jalan tol tersebut.

4. Keseimbangan Nilai NJOP

Dengan penetapan NJOP dengan objek pajak di sekitarnya atau di sepanjang jalan antar wilayah, diperlukan penyesuaian. Beberapa tahun lalu, penyesuaian NJOP lebih banyak difokuskan di wilayah pusat kota dan jalan-jalan utama yang memiliki nilai NJOP tinggi.

Sehingga adanya kesenjangan yang semakin besar di daerah pinggiran. Keseimbangan dalam penetapan NJOP penting dilakukan agar tidak terjadi perbedaan signifikan antara wilayah satu dengan lainnya. Oleh karena itu, kenaikan NJOP bisa terjadi demi kesetaraan nilai jual sebuah properti di sejumlah daerah.

Cara Cek NJOP Terbaru

Untuk mendapatkan informasi terbaru mengenai Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di suatu wilayah, cara yang mudah adalah mengunjungi kantor kecamatan yang berada di lokasi tanah atau properti tersebut. Setiap wilayah memiliki NJOP tersendiri, tergantung dari beberapa faktor. Misalnya, seberapa strategisnya suatu wilayah dengan akses transportasi umum, fasilitas umum, dan sebagainya.

Sementara itu, bagi warga Jakarta yang nggak mau repot ke kantor kecamatan untuk cek NJOP, kamu bisa lakuin secara online yang pastinya mudah dan sat set banget. Begini caranya:

1. Buka situs resmi Bapenda Jakarta, 
2. Pilih menu “Publikasi” di bagian klik “Pengumuman”,
3. Masukkan kata kunci “NJOP” dengan memfilter pencarian supaya lebih mudah,
4. Pilih “Pajak Bumi dan Bangunan” di bagian referensi,
5. Pilih peraturan terbaru.

Lalu, untuk beberapa daerah wilayah lainnya, kamu bisa cek NJOP setiap wilayahnya di sini:

1. Kota Bogor bisa dilihat di situs bappenda.kotabogor.go.id, 
2. NJOP Depok di pbb.bphtb.depok.go.id,
3. NJOP Tangerang di pbb.tangerangkota.go.id atau Tangerang Selatan di bapenda.tangerangselatankota.go.id. 

NJOP di Jakarta Selatan Tahun 2024

Jakarta Selatan memiliki 10 kecamatan dan 65 kelurahan. Berikut ini adalah daftar NJOP Jakarta Selatan Terbaru 2024, yang mana GroMin rangkum dalam daftar. Daftar NJOP ini bersumber dari Keputusan Gubernur Nomor 124 Tahun 2024 tentang Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan Tahun 2024. 

1. Kecamatan Kebayoran Lama

Batas bawah:  Jl. Peninggaran Timur: Rp4.723.000/m²

Batas atas: Jl. Pondok indah Plaza II: Rp41.895.000/m²

2. Kecamatan Mampang Prapatan

Batas bawah: Jl. Bangka Buntu (Pela Mampang): Rp 4.155.000/m²

Batas atas: Jl. Kemang Raya (Bangka): Rp 27.405.000/m²

3. Kecamatan Tebet

Batas bawah: Jl. Menara Air (Manggarai): Rp 4.155.000/m²

Batas atas: Jl. Suhardjo (Manggarai): Rp 24.963.000/m²

4. Kecamatan Cilandak

Batas bawah: Jl. Puri Mutiara Raya (Cilandak Barat): Rp 4.155.000/m²

Batas atas: Jl. RS. Fatmawati (Cilandak Barat): Rp 22.005.000/m²

5. Kecamatan Pancoran

Batas bawah: Jl. Samali (Kalibata): Rp 4.723.000/m²

Batas atas: Jl. Warung Jati Barat (Kalibata): Rp 27.763.000/m²

6. Kecamatan Jagakarsa

Batas bawah: Jl. Salak Putih (Ciganjur): Rp 2.352.000/m²

Batas atas: Jl. Paso 34 KO Casa at Paso (Jagakarsa): Rp 15.105.000/m²

7. Kecamatan Pasar Minggu

Batas bawah: Jl. Bendungan (Ragunan): Rp 3.375.000/m²

Batas atas: Jl. Ampera Raya (Ragunan): Rp 20.775.000/m²

8. Kecamatan Kebayoran Baru

Batas bawah: Jl. Pasar Inpres No. 7 (Gandaria Utara): Rp 4.605.000/m²

Batas atas: Jl. Haji Nawi Raya (Gandaria Utara): Rp 30.345.000/m²

9. Kecamatan Pesanggrahan

Batas bawah: Jl. Bintaro (Bintaro): Rp 2.640.000/m²

Batas atas: Jl. RC Veteran Raya (Bintaro): Rp 12.195.000/m²

10. Kecamatan Setiabudi

Batas bawah: Jl. Menteng Paliaman – Pasar Manggis Rp. 5.223.000/m²

Batas atas: Jl. Jend. Sudirman – Karet Rp. 141.900.000

Semoga informasi di atas bermanfaat buat kamu yang sedang mewujudkan mimpinya untuk miliki hunian pertama. Siapa bilang punya rumah itu sulit? Hubungi GroPerti sekarang juga! #EverybodyDeservesHome

Baca juga artikel menarik lainnya yang bisa kamu nikmati di sini:

• NJOP Jakarta Timur 2024