Di Indonesia, ada dua jenis KPR yang populer, yaitu KPR Konvensional dan KPR Syariah. Dua KPR ini punya perbedaan yang cukup signifikan, loh dan pasti ada plus minusnya. Buat kamu yang masih bingung pilih yang mana, GroPerti akan bantu membahas perbedaan KPR Konvensional dan Syariah.

Langsung siapin notes atau save link artikel ini biar kamu paham dan mantep mau pilih KPR yang mana dari kedua ini.

Konsep dan Prinsip Dasar

1. KPR Konvensional

Konsep akad transaksi pada bank konvensional adalah pinjaman kredit. Bank memberikan pinjaman kepada nasabah dengan bunga tertentu yang harus dibayar dalam jangka waktu yang disepakati. Bunga pada bank konvensional ini berperan sebagai biaya tambahan yang juga harus dibayar oleh nasabah berbarengan dengan pelunasan cicilan atau pinjaman.

2. KPR Syariah

Pada KPR syariah, bank menerapkan prinsip syariah Islam yang mengharamkan riba atau bunga bank, baik fixed-rate maupun floating-rate. Alih-alih bunga, bank menggunakan akad atau perjanjian berdasarkan hukum Islam, seperti akad Murabahah (jual beli), Musyarakah Mutanaqisah (kepemilikan bersama), atau Ijarah (sewa).

Mekanisme Pembiayaan

1. KPR Konvensional

Bank meminjamkan sejumlah uang kepada nasabah untuk membeli rumah. Nasabah membayar kembali pinjaman tersebut beserta bunga dalam bentuk cicilan bulanan. Bunga bisa bersifat tetap (fixed-rate) atau mengambang (floating-rate), tergantung pada ketentuan yang berlaku dan jenis KPR yang diambil oleh nasabah.

Secara singkat, fixed-rate adalah jumlah bunga tetap hingga masa pelunasan kredit berakhir. Sedangkan, floating-rate adalah jumlah bunga berubah seiring berjalannya waktu pelunasan kredit. 

2. KPR Syariah

Seperti yang sudah dijelaskan di atas, KPR syariah memberlakukan tiga akad. Pertama adalah akad Murabahah. Dalam akad Murabahah, bank membeli rumah terlebih dahulu dan menjualnya kembali kepada nasabah dengan keuntungan yang disepakati. Apabila dari kedua belah pihak setuju dengan kesepakatan nominal yang dibayar, maka proses cicilan dimulai.

Selanjutnya, dalam akad Musyarakah Mutanaqisah, bank dan nasabah bersama-sama membeli rumah. Menurut sebuah sumber, persentase pembayaran rumah masing-masing pihak adalah 30 % nasabah dan 70 % bank. Nasabah secara bertahap membayar cicilan kepada bank yang telah dibeli sebelumnya untuk mendapatkan kepemilikan rumah sepenuhnya.

Dalam akad Ijarah, bank menyewakan atau leasing rumah kepada nasabah selama jangka waktu tertentu, dan pada akhir masa sewa, nasabah bisa memiliki rumah tersebut.

Penentuan Cicilan

1. KPR Konvensional

Dalam KPR Konvensional, penentuan cicilan bisa berbeda tergantung pada jenis suku bunga yang diterapkan. Jika menggunakan bunga jenis floating-rate, cicilan yang harus dibayarkan oleh nasabah bisa berubah-ubah selama masa tenor.

Ini berarti jumlah cicilan bisa naik atau turun tergantung pada suku bunga pasar yang ditetapkan oleh bank sentral atau lembaga keuangan lainnya. Ketika suku bunga pasar naik, bunga KPR juga akan naik, sehingga jumlah cicilan bulanan meningkat.

Sebaliknya, jika suku bunga pasar turun, bunga KPR akan turun, dan cicilan bulanan menjadi lebih rendah. Risiko ketidakpastian ini bisa menjadi beban bagi nasabah, terutama dalam kondisi ekonomi yang tidak stabil, karena perubahan suku bunga yang signifikan dapat mempengaruhi kemampuan nasabah untuk memenuhi kewajiban cicilan.

Tidak heran jika ada fenomena KPR macet yang salah satunya disebabkan karena suku bunga yang fluktuatif.

2. KPR Syariah

Berbeda dengan KPR Konvensional, cicilan KPR syariah biasanya tetap sepanjang masa pembiayaan. KPR syariah menggunakan prinsip-prinsip syariah Islam yang mengharamkan riba atau bunga, sehingga transaksi dilakukan sesuai dengan akad perjanjian yang diperbolehkan dalam hukum syariah. 

Dalam KPR Syariah, bank dan nasabah membuat perjanjian berdasarkan akad yang telah disepakati, seperti akad Murabahah (jual beli) atau Musyarakah Mutanaqisah (kepemilikan bersama). Dalam akad Murabahah, misalnya, bank membeli rumah terlebih dahulu dan menjualnya kembali kepada nasabah dengan cicilan yang harus dibayar hingga keuntungan yang disepakati. 

Hal ini memberikan kepastian bagi nasabah mengenai jumlah yang harus dibayarkan setiap bulan, tanpa terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga pasar. Selain itu, cicilan wajib dibayar dan telah disepakati tidak akan berubah hingga masa tenor usai.

Risiko dan Keamanan

1. KPR Konvensional

KPR konvensional terpengaruh oleh perubahan suku bunga pasar, yang bisa menambah beban keuangan nasabah jika suku bunga naik. Misalnya, ketika suku bunga pasar mengalami kenaikan yang signifikan, cicilan bulanan yang harus dibayarkan oleh nasabah juga meningkat, yang dapat menyebabkan tekanan finansial tambahan. 

Risiko ini lebih tinggi dalam kondisi ekonomi yang tidak stabil, di mana fluktuasi suku bunga lebih sering terjadi. Nasabah harus siap menghadapi kemungkinan perubahan cicilan yang tidak terduga, dan ini bisa menjadi tantangan dalam perencanaan keuangan jangka panjang.

2. KPR Syariah

Sebaliknya, KPR syariah memberikan kepastian cicilan tetap yang lebih aman dan stabil bagi nasabah. Karena cicilan tetap sudah disepakati sejak awal berdasarkan kesepakatan akad, nasabah tidak terpengaruh oleh perubahan suku bunga pasar. 

Ini membuat KPR syariah lebih menarik bagi nasabah yang ingin menghindari risiko ketidakpastian dan menjalankan transaksi yang sesuai dengan prinsip syariah. 

Selain itu, kepastian cicilan tetap memberikan rasa tenang dan stabilitas finansial, karena nasabah bisa merencanakan keuangan mereka dengan lebih baik tanpa khawatir akan kenaikan cicilan yang tidak terduga.

Biaya dan Penalti

1. KPR Konvensional

Dalam KPR konvensional, bank dapat mengenakan penalti jika nasabah melunasi pinjaman lebih awal dari waktu yang disepakati. Penalti ini dikenakan untuk mengkompensasi potensi kerugian bunga yang akan diperoleh bank jika pinjaman dilunasi sebelum waktunya. 

Selain penalti, nasabah juga harus menanggung biaya administrasi, provisi, dan asuransi yang sering kali diterapkan oleh bank. Biaya-biaya ini bisa menambah beban finansial nasabah, sehingga penting untuk mempertimbangkan semua biaya tambahan sebelum mengambil KPR konvensional.

2. KPR Syariah

Biasanya, KPR syariah tidak mengenakan penalti untuk pelunasan awal. Hal ini karena cicilan tetap yang sudah mencakup seluruh keuntungan bank telah ditentukan di awal perjanjian akad. Dengan demikian, nasabah memiliki fleksibilitas lebih untuk melunasi pinjaman kapan saja tanpa khawatir akan dikenakan penalti. 

Meski demikian, biaya administrasi dan asuransi tetap ada, namun disesuaikan dengan prinsip syariah. Biaya ini biasanya lebih transparan dan sesuai dengan ketentuan yang adil, sehingga nasabah bisa merasa lebih nyaman dan aman dalam menjalankan transaksi pembiayaan rumah sesuai syariah.

Denda Keterlambatan

1. KPR Konvensional

Ketika nasabah terlambat membayar cicilan KPR melewati tanggal jatuh tempo, mereka akan dikenakan denda keterlambatan yang disebut denda berjalan. Denda keterlambatan KPR ini berkisar antara 0,2 hingga 1 % per hari dari jumlah cicilan bulanan dikalikan jumlah hari keterlambatan bayar KPR. Denda harian ini akan terus diakumulasi hingga menumpuk sampai kewajiban tunggakan cicilan dibayarkan.

2. KPR Syariah

KPR syariah memberlakukan denda bagi nasabah yang telat membayar cicilan KPR sama halnya dengan bank konvensional. Yang membedakan sanksi dari KPR syariah dengan KPR konvensional adalah denda yang dialihkan untuk dana sosial. Menurut Anggota Dewan Syariah MUI, Dr. Oni Sahroni, denda yang dibayar oleh nasabah KPR syariah tidak terhitung riba atau bunga karena dialihkan untuk dana sosial.

Fatwa MUI juga mengatur tentang denda tidak akan diberikan kepada nasabah apabila nasabah menerima musibah di luar kontrolnya. Maka, bank akan memberikan jalan terbaik yang disepakati bersama sehingga nasabah mampu melunasi cicilan KPR dengan baik.

Kesimpulannya, perbedaan KPR Konvensional dan Syariah adalah KPR konvensional mungkin lebih fleksibel dalam hal suku bunga, tetapi memiliki risiko fluktuasi yang lebih tinggi. 

Sementara itu, KPR syariah menawarkan kepastian dan stabilitas cicilan yang sesuai dengan prinsip syariah, membuatnya menarik bagi nasabah yang ingin menghindari riba. Pilihan terbaik tergantung pada kebutuhan, preferensi, dan prinsip keuangan pribadi kamu. 

Itu dia perbedaan KPR Konvensional dan Syariah yang bisa jadi insight baru untuk kamu.

Buat kamu yang penasaran dan mau belajar lebih jauh lagi soal KPR, kamu bisa baca artikel seru lainnya di sini:

1. Syarat-syarat KPR
2. Jenis-jenis KPR,
3. Solusi KPR macet,
4. Info KPR,
5. Artikel menarik dari GroPerti lainnya di sini.

Semoga artikel tentang Prosedur Pengajuan KPR ini bisa bawa kamu semakin dekat dengan rumah impian!

Semoga bermanfaat.