Pamulang merupakan salah satu wilayah pemukiman yang ada di daerah Tangerang Selatan. Wilayah ini juga terkenal dengan daerahnya yang dekat dengan kawasan BSD dan Serpong. Perkembangan infrasruktur dan harga properti yang relatif terjangkau menjadi daya tarik sendiri untuk para penghuninya. Selain itu, aksesnya yang mudah ke Jakarta juga menjadi alasan lainnya orang-orang memilih daerah ini untuk dijadikan tempat tinggal mereka.
Namun, seperti apa sebenarnya pengalaman tinggal di Pamulang itu? Apakah lingkungan ini benar-benar senyaman dan seenak yang dibicarakan orang-orang? Dalam artikel ini, MinGro bakalan mengulas secara lengkap kelebihan dan kekurangan tinggal di daerah Pamulang berdasarkan pengalaman warga, fasilitas yang tersedia, hingga potensi investasi propertinya di masa depan. Yuk, simak terus artikel ini sampai bawah ya, SobatGro!
Daftar Isi
Sekilas Tentang Pamulang dan Perkembangannya
Kawasan Pamulang ini diketahui memiliki perkembangan yang cukup pesat sebagai kawasan pemukiman warga. Berikut ini MinGro bakalan jelaskan lebih detail tentang beberapa perkembangan di Pamulang;
Lokasi dan Batas Wilayah
Pamulang ini ialah salah satu kecamatan di Kota Tangerang Selatan yang semakin banyak dilirik sebagai tempat tinggal oleh para pekerja urban, keluarga muda, hingga investor properti. Salah satu daya tarik utamanya adalah lokasinya yang strategis, karena berada di tengah-tengah kota besar seperti Jakarta, Depok, dan pusat Tangerang Selatan seperti BSD dan Ciputat.
Secara administratif, Pamulang memiliki batas wilayah sebagai berikut:
Utara: Berbatasan dengan Ciputat dan Ciputat Timur
Selatan: Berbatasan dengan Kecamatan Setu
Timur: Langsung berbatasan dengan wilayah Bojongsari, Kota Depok
Barat: Berbatasan dengan Serpong dan Setu
Lokasi ini membuat Pamulang menjadi kawasan buffer zone yang ideal bagi mereka yang bekerja di Jakarta Selatan atau Depok, namun ingin tinggal di lingkungan yang lebih tenang dan dengan harga rumah yang masih terjangkau.
Akses ke kawasan ini juga semakin mudah, berkat jalur utama seperti:
Jalan Siliwangi
Jalan Surya Kencana
Jalan RE Martadinata
Serta akses ke tol JORR via Ciputat atau Serpong
Jadi, dari sisi lokasi, Pamulang memiliki nilai lebih untuk mobilitas dan konektivitas antar kota.
Pertumbuhan Properti dalam 5 Tahun Terakhir
Dalam lima tahun terakhir, kawasan Pamulang menunjukkan tren pertumbuhan properti yang cukup stabil. Baik harga tanah maupun rumah tapak mengalami kenaikan yang konsisten dari tahun ke tahun.
Harga Tanah & Rumah:
Di tahun 2019, harga tanah di Pamulang rata-rata berada di kisaran Rp3–5 juta/m².
Memasuki pertengahan 2024, harga tersebut telah naik menjadi sekitar Rp5–8 juta/m², tergantung lokasi dan aksesibilitasnya.
Untuk rumah tapak, harga mengalami peningkatan sekitar 25–40% dalam 5 tahun terakhir.
Kawasan-kawasan seperti Pamulang Estate, Grand Pamulang, Pamulang Heights, dan beberapa klaster minimalis modern menjadi daya tarik tersendiri, terutama karena posisinya yang dekat dengan jalan utama dan fasilitas publik.
Infrastruktur dan Fasilitas yang Terus Berkembang:
Peningkatan nilai properti di Pamulang juga didorong oleh pengembangan berbagai fasilitas seperti:
Mal Pamulang Square, rumah sakit, sekolah swasta, dan tempat ibadah
Akses transportasi umum menuju stasiun KRL terdekat (Sudimara dan Rawa Buntu)
Proyek pelebaran jalan dan jalan tembus ke Ciputat serta BSD
Rencana jangka panjang dari Pemkot Tangsel untuk mengembangkan transportasi publik di kawasan ini juga menjadi nilai tambah yang memperkuat potensi pertumbuhan properti.
Kelebihan Tinggal di Pamulang
Aksesibilitas ke Jakarta dan BSD
Salah satu daya tarik utama Pamulang adalah lokasinya yang sangat strategis. Meski berada di Tangerang Selatan, Pamulang memiliki akses langsung ke beberapa kota besar, salah satunya ke Jakarta Selatan. SobatGro bisa lewat Jalan Raya Ciputat atau Jalan Pondok Cabe, bahkan ada rencana pengembangan transportasi publik untuk mempermudah mobilitas ke Jakarta. Tidak hanya itu, daerah ini dekat ke BSD City, waktu tempuh hanya sekitar 15–25 menit lewat Jalan RE Martadinata atau Jalan Viktor. Pamulang juga dekat dengan akses tol JORR dan tol Serpong–Cinere, sehingga mobilitas makin fleksibel, termasuk ke Bandara Soekarno-Hatta. Ini membuat Pamulang sangat cocok bagi pekerja yang beraktivitas di Jakarta atau Serpong namun menginginkan hunian yang lebih tenang dan terjangkau.
Harga Rumah yang Kompetitif
Dibanding kawasan sekitarnya seperti BSD, Bintaro, atau bahkan Ciputat, harga rumah di Pamulang masih tergolong kompetitif dan ramah di kantong. Untuk rumah satu lantai tipe 36 atau 45, harga mulai dari Rp400–700 juta, tergantung lokasi dan fasilitasnya.
Ini menjadikan Pamulang sebagai opsi menarik untuk first-time buyer atau investor properti yang ingin memulai dari harga terjangkau. Selain itu, banyak pengembang lokal menawarkan sistem cicilan ringan dan skema KPR yang fleksibel.
Lingkungan Cenderung Tenang
Meskipun dekat dengan pusat aktivitas, banyak bagian Pamulang yang memiliki lingkungan yang asri, tenang, dan tidak terlalu padat. Cocok untuk kamu yang mendambakan suasana tinggal yang lebih nyaman, terutama bagi keluarga yang mencari ketenangan setelah lelah dengan hiruk-pikuk kota. Beberapa klaster dan perumahan bahkan dilengkapi ruang terbuka hijau, taman bermain anak, dan jalan lingkungan yang masih cukup lebar serta aman untuk aktivitas warga.
Banyak Pilihan Sekolah dan Fasilitas Umum
Pamulang juga unggul dalam hal fasilitas pendidikan dan umum. Beberapa sekolah ternama hadir di wilayah ini, baik negeri maupun swasta, dari tingkat TK hingga SMA:
1. SDN dan SMPN Pamulang
2. Sekolah Islam Terpadu (SIT)
3. Sekolah Kristen atau Katolik
4. Pesantren modern dan boarding school
Selain itu, tersedia pula berbagai fasilitas publik seperti:
1. Puskesmas, rumah sakit, dan klinik swasta
2. Pamulang Square, Alfamidi, Indomaret Point, dan pusat kuliner lokal
3. Tempat ibadah dan taman kota
Semua ini menjadikan Pamulang sebagai tempat tinggal yang tidak hanya terjangkau secara ekonomi, tapi juga nyaman secara sosial dan fungsional.
Kekurangan atau Tantangan Tinggal di Pamulang
Kemacetan di Jam Sibuk
Kemacetan adalah salah satu tantangan terbesar yang dihadapi warga Pamulang, terutama pada jam berangkat dan pulang kerja. Beberapa titik rawan macet antara lain:
1. Jalan Raya Siliwangi (Pamulang–Ciputat)
2. Pertigaan Viktor
3. Jalan RE Martadinata dan Jalan Pondok Cabe
Kemacetan seringkali disebabkan oleh volume kendaraan yang tinggi, minimnya pengaturan lalu lintas di beberapa simpang, serta aktivitas pasar atau angkutan umum yang berhenti sembarangan. Oleh karena itu, penting bagi calon penghuni untuk mempertimbangkan waktu tempuh dan alternatif rute jika bekerja di Jakarta atau sekitarnya.
Kualitas Jalan dan Drainase di Beberapa Titik
Meski kawasan utama Pamulang terus berkembang, masih ada sejumlah titik yang mengalami kondisi infrastruktur yang kurang ideal:
1. Jalan berlubang atau sempit di beberapa area permukiman lama
2. Drainase yang kurang memadai, menyebabkan genangan air saat hujan deras
3. Minimnya penerangan jalan di beberapa ruas, terutama di area yang belum padat penduduk
Masalah ini biasanya terjadi di wilayah yang jauh dari pusat aktivitas utama atau di pinggiran Pamulang yang masih dalam tahap pengembangan. Meski pemerintah terus melakukan perbaikan secara bertahap, calon penghuni disarankan melakukan survei langsung ke lokasi rumah yang diincar.
Beberapa Area Belum Berkembang Merata
Pamulang memang berkembang pesat, namun pertumbuhan antar wilayah belum sepenuhnya merata. Beberapa kawasan seperti Pamulang Barat, Pamulang Timur, atau sekitar Jalan Surya Kencana mungkin belum memiliki fasilitas publik dan akses jalan yang sebaik wilayah utama.
Hal ini berdampak pada:
1. Harga rumah yang sangat bervariasi antar blok
2. Perlu waktu dan biaya lebih jika ingin akses ke sekolah atau pusat belanja
3. Masih terbatasnya fasilitas hiburan atau taman kota di beberapa area
Namun, bagi sebagian orang, hal ini justru bisa menjadi peluang investasi karena wilayah-wilayah tersebut kemungkinan akan berkembang dalam 5–10 tahun mendatang seiring perluasan kawasan Tangerang Selatan.
Apa Kata Warga yang Tinggal di Pamulang?
Pada bagian ini, MinGro bakalan ceritain beberapa pengalaman menarik dan suka-dukanya tinggal di Pamulang sehingga kamu jadi bisa pertimbangkan apakah daerah ini cocok untuk kamu tinggali atau mungkin justru menjadi tempat investasi untuk kamu.
Testimoni atau Kutipan dari Penghuni Lokal
Menurut MinGro yang dulu pernah tinggal di Pamulang, daerah yang ada di Tangerang Selatan ini cukup nyaman dan enak untuk ditempati kok, SobatGro. Meskipun itu dulu, tapi itu tidak mengubah rasa kenyamanan dan ketenangan tinggal di sini. Apalagi sekarang kawasan ini sudah menjadi daerah yang berkempang pesat. Adanya pembangunan dimana-mana dan infrastruktur yang sudah memadai itu juga jadi suatu hal yang bisa bikin orang-orang betah untuk punya rumah di kawasan ini.
Kemajuan ini terasa dan terlihat dari banyaknya pemukiman yang tersedia di daerah ini dan juga banyaknya rumah makan atau taman hijau dan area bermain lainnya untuk anak-anak. Selain itu, Pamulang juga dekat sekali ke daerah BSD, yang mana kamu bisa pergi ke mall ITC, Teras Kota dan juga menikmati berbagai jajanan di Pasar Modern ataupun restoran enak lainnya yang ada di daerah itu. Kamu juga bisa dengan mudah menikmati event ataupun konser artis KPOP kesayangmu di ICE BSD lho, SobatGro.
Pengalaman tinggal dari sisi keluarga, pekerja, dan pelajar
Kalau dari sodara MinGro yang pindah ke Pamulang, mereka pilih tempat ini ya karena mereka mencari rumah yang masih terjangkau tapi aksesnya gampang ke Jakarta. Dan ternyata, untuk ukuran harga, Pamulang cukup masuk akal. Banyak komplek perumahan yang suasananya tenang, dan warganya juga ramah.
Yang paling penting buat dia, sekolah di sekitar Pamulang banyak dan variatif — dari TK sampai SMA, ada yang negeri maupun swasta, bahkan ada beberapa pesantren modern. Dia juga merasa nyaman karena banyak fasilitas umum seperti klinik, pasar, minimarket, hingga taman-taman kecil yang bisa jadi tempat anak main sore-sore.
Memang sih, kadang PR-nya di kemacetan. Kalau antar anak sekolah atau ke pasar pas pagi, harus sabar. Tapi kalau tahu jalan tikus atau berangkat lebih awal, itu masih bisa diakali.
Nah kalau dari POV pekerja, MinGro yang ngantor di daerah Mampang, Jakarta Selatan, tinggal di Pamulang itu bilang katanya dia tinggal di sini berasa ibarat punya dua sisi mata uang. Di satu sisi, rumah di sini lebih murah dibanding Jakarta atau BSD. Tapi di sisi lain, ya mesti siap mental dengan perjalanan yang kadang bisa makan waktu 1–1,5 jam kalau pas macet.
Untungnya sekarang udah ada akses tol Serpong–Cinere dan tol Pamulang yang bisa sedikit bantu potong waktu tempuh. Tapi tetap aja, MinGro bangun pagi dan atur jadwal itu kunci hidup di sini.
Soal tempat makan dan kebutuhan harian sih aman banget. Warung makan, coffee shop, laundry, semua ada. Bahkan, kadang weekend MinGro ngopi-ngopi di daerah Pamulang Square atau ke mall sekitar Ciputat atau BSD, tinggal pilih aja.
Adapun pelajar SMA temen MinGro dulu yang tinggal di Pamulang, dia ngerasa lingkungan di sini lumayan hidup, terutama buat anak muda. Banyak banget pilihan sekolah, dari negeri kayak SMAN 4 Tangsel, sampai swasta yang lebih fokus ke akademik atau keagamaan.
Kalau soal hiburan, dia biasanya nongkrong di tempat makan dekat kampus atau main futsal. Ada juga beberapa tempat les dan bimbel yang cukup lengkap. Kalau weekend, tinggal naik motor sebentar ke BSD atau Ciputat buat nonton atau ngafe.
Cuma ya, kadang jalanan rame banget terutama sore. Jadi kalau sekolah pulang jam 4-an, bisa agak padat jalannya. Tapi secara umum, jadi pelajar di Pamulang sih cukup oke — murah, akses kemana-mana gampang, dan komunitasnya banyak.
Tips Memilih Hunian di Pamulang
Meskipun Pamulang terkenal sebagai salah satu kawasan yang cukup ramah di kantong, memilih hunian tetap harus dilakukan dengan cermat. Berikut beberapa tips penting yang bisa kamu pertimbangkan sebelum memutuskan membeli rumah di Pamulang:
Pilih Lokasi yang Dekat Jalan Utama atau Akses Angkot
Salah satu keunggulan tinggal di Pamulang adalah aksesibilitas ke berbagai wilayah seperti BSD, Ciputat, hingga Jakarta Selatan. Tapi agar mobilitasmu lebih efisien, usahakan untuk memilih hunian yang:
- Dekat dengan jalan utama seperti Jalan Siliwangi, Jalan Surya Kencana, atau Jalan Pamulang Raya.
- Memiliki akses ke angkot atau transportasi umum (khususnya untuk pelajar atau pekerja yang belum menggunakan kendaraan pribadi).
- Tidak terlalu masuk ke dalam gang sempit, agar tidak menyulitkan saat keluar-masuk kendaraan, terutama saat musim hujan.
Dengan lokasi yang strategis, kamu bisa menghemat banyak waktu dan mengurangi stres karena kemacetan yang biasanya terjadi di jam sibuk.
Cek Legalitas dan NJOP Area
Penting banget untuk mengecek legalitas tanah dan bangunan, apalagi jika kamu membeli rumah second atau di kawasan perumahan yang belum begitu dikenal. Pastikan bahwa:
- Sertifikat rumah SHM (Sertifikat Hak Milik) atau setidaknya SHGB (Hak Guna Bangunan) yang jelas.
- Tidak dalam status sengketa, lahan wakaf, atau zona hijau.
- Cek NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) di kantor pajak atau situs resmi pemerintah setempat, agar kamu tahu harga wajar tanah dan bangunan di area tersebut.
Dengan mengecek NJOP, kamu juga bisa menghindari penawaran harga rumah yang terlalu tinggi dan memastikan kamu tidak membayar di atas nilai pasar yang semestinya.
Bandingkan Harga dengan BSD atau Ciputat
Meski Pamulang dikenal lebih murah dibanding BSD atau Ciputat, kamu tetap perlu membandingkan harga rumah per meter persegi di kawasan sekitar. Ini akan membantu kamu:
- Menilai apakah rumah di Pamulang tersebut memang worth it dari sisi harga dan lokasi.
- Mengetahui potensi kenaikan nilai investasi properti jika dibandingkan dengan area yang sudah lebih matang seperti BSD.
- Membuat perbandingan realistis soal fasilitas, akses, dan lingkungan.
Sebagai contoh: rumah di BSD bisa dihargai dua kali lipat lebih mahal dibanding di Pamulang, tapi kalau akses dan fasilitas yang kamu butuhkan sudah terpenuhi di Pamulang, maka tentu ini jadi pilihan yang lebih hemat dan efisien.
Potensi Investasi Properti di Pamulang
Bagi kamu yang sedang mempertimbangkan Pamulang sebagai tempat tinggal atau aset investasi, kawasan ini memiliki potensi pertumbuhan properti yang cukup menjanjikan dalam beberapa tahun terakhir. Berikut beberapa indikator kuatnya:
Tren Harga Tanah dan Rumah
Dalam 5 tahun terakhir, harga tanah di Pamulang mengalami kenaikan yang stabil, meski tidak sepesat kawasan elit seperti BSD atau Bintaro. Kenaikan ini dipengaruhi oleh beberapa faktor:
- Pertumbuhan populasi dan permintaan hunian yang terus naik.
- Banyaknya keluarga muda yang mencari rumah dengan harga terjangkau, namun tetap dekat dengan pusat kota.
- Efek “spillover” dari kawasan sekitarnya yang sudah sangat berkembang, seperti Ciputat dan BSD.
Saat ini, harga tanah di beberapa titik strategis Pamulang bisa mencapai Rp 6–9 juta per meter persegi, tergantung lokasi dan akses jalan. Bandingkan dengan 3–4 tahun lalu yang masih berkisar Rp 4–6 juta, kamu bisa melihat bahwa tren jangka panjang menunjukkan potensi capital gain yang menjanjikan.
Proyek Infrastruktur yang Sedang Dibangun
Salah satu penggerak nilai properti terbesar adalah pengembangan infrastruktur, dan Pamulang sedang mengalami hal itu secara bertahap. Beberapa proyek yang sedang berlangsung atau direncanakan antara lain:
- Pembangunan dan perbaikan jalan utama seperti Jalan Siliwangi dan Jalan Pajajaran untuk mengurangi kemacetan dan memperlancar akses ke tol Serpong dan Ciputat.
- Revitalisasi Terminal Pamulang yang ditargetkan menjadi salah satu simpul transportasi utama di Tangerang Selatan.
- Rencana pelebaran jalur angkot dan transportasi umum, yang mendukung mobilitas para pekerja dan pelajar.
Proyek-proyek ini tidak hanya akan meningkatkan kenyamanan tinggal, tapi juga bisa mendorong nilai properti naik dalam jangka menengah hingga panjang.
Perumahan Baru dan Perkembangan Developer
Tingginya permintaan hunian membuat banyak developer skala kecil hingga menengah mulai masuk ke pasar Pamulang. Beberapa di antaranya bahkan berasal dari pengembang besar yang sebelumnya hanya fokus di BSD atau Bintaro.
- Banyak muncul cluster rumah modern dengan sistem one gate, keamanan 24 jam, dan fasilitas internal seperti taman atau mushola.
- Adanya penawaran rumah subsidi dan komersial yang menyasar segmen milenial dan keluarga muda.
- Developer mulai melakukan renovasi area lama menjadi hunian baru yang lebih tertata, termasuk perumahan sistem kavling custom.
Hal ini menjadi sinyal bahwa Pamulang sudah dianggap cukup matang secara pasar, dan bukan hanya sebagai area transit.
Nah, gimana SobatGro? Dari beberapa pengalaman dan review yang sudah MinGro kasih ini, semoga bisa bikin kamu tertarik ya untuk tinggal di Pamulang. Udah tempatnya enak, murah, dekat kemana-mana lagi, pasti kamu gak bakalan nyesel deh SobatGro!
